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联名房产一人卖了有效吗,共有房产人不同意卖房怎么办

发布时间:2017/7/20 8:21:16 关注度:   来源:衡水在线

签订购房合同后 共有人反悔

李先生在4月中旬看中了一套大户型。此房的业主是夫妻双方两人。从看房到签约,大半个月的时间里,和他见面的始终是女方黄小姐,而男方龚先生仅在最初看房时在房内见过一面,之后就再也没见到了。黄小姐声称是因为老公出差很忙,卖房时由她一人签字即可,事后老公出差回来再来补签。李先生一时心软,觉得上次见到她和老公相处在一起很恩爱的样子,而且龚先生也表现出十分想卖房的意愿,所以就答应了黄小姐独自签约卖房。

当时,李先生交了定金8万元并签好买卖合同,没过三天,他却接到龚先生电话,称自己没有同意以商定的350万元卖掉房子,并强调这个房子是夫妻共同名下的,他没有签字,合同无效。可李先生认为:“5月份新房销售又热闹起来,业主夫妻俩或许是觉得自己卖便宜了,所以才蓄意不想继续买卖的。”

房价上涨时 共有人反悔更常见

据了解,夫妻共有房产出售,一方签约,过后另一方跳出来说不同意,由此引发的纠纷,在房价上涨期发生的频率特别高。在房价飙升过程中,这是很常见的业主毁约手法。”之前法律对于合同责任界定的解释不完善,给蓄意毁约提供了操作空间。

一位资深中介人员表示:“很多这样的纠纷是由很有买卖经验的业主制造。有时候,买家和中介方急于求成,会答应一方签约就交定金,结果,业主反价不愿意卖了,就以共有房产另一方不知情为由。”他反映以前市场好的时候遇到很多例,最近市场成交渐旺,这种事情又出现了。

法律明确规定 联名房产

在新出台的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》中,第三条明确规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持”。

据此,上述卖方杨先生的案例该维持一审原判,不仅要返还定金还要赔偿违约金,买方李先生,也是可以追究卖方黄小姐的违约责任。

只要在7月1日之前,李先生此案没有终审,那么都能依据此解释,拿回定金并要求违约赔偿。这样一来,那些想通过这种手段蓄意违约的卖家就得顾虑了,得先算清楚违约成本了。”他还补充,代签买卖合同出售房屋而后业主不追认的,行为人要承担违约责任。也就是说,代他人签约也存在承担违约责任的风险。

○中介说法

“新解释让我们不再白忙乎”

对此新解释,中介拍手叫好。港置地产福田华侨城副总经理林剑鸣称:“香港有房地产看管局,明确约定双方财产要有双方签字,合同才生效。如果因为此种原因出现买卖纠纷,作为专业的代理方是很没面子的事情,拿不到任何佣金。而内地没有这方面的严格监管,有了明确的法律依据后,对于解决这类纠纷有着关键作用。”

“经常卖的是夫妻联名的房产,但往往只有一个人出来签约,为了预防风险,我们法律部在合同上特意加了一条,明确告知未签字的另一个卖家要在多少日内补签字,合同才会生效,否则签字一方要负连带责任。”美联物业福田北B区副总监孙佳彦介绍。

但是,并不是所有中介都像美联这样有补充条款规避风险,因急于做单,房产联名人未到齐就签约的比比皆是,此后未到场卖方以此为由反价或毁约,往往是竹篮子打水一场空,佣金一毛钱都收不回来。如今有了明确的法律界定,签约一方要承担“无权处分”的法律违约责任,中介们不会再如此白忙乎。

○律师提点

1.购房者遇到共有人出售房屋(如夫妻共有产权),而其他共有人不在场的情况下,建议要求由签约的共有人作为唯一卖方,以自己名义出售房屋。

2.除非能够保证业主履行合同,代人卖房不能以自己名义与买方签订买卖合同;对于购房者来说则相反,为了保证合同确定有效及业主能够履行,应要求行为人以自己名义作为卖方签约。

(衡水在线网)

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